La consulenza compravendita immobiliare è un servizio a cui non dovrebbe rinunciare chiunque voglia acquistare casa e, allo stesso tempo, stringere un buon affare. Sono tanti i vantaggi che apporta, i quali determinano spesso un risparmio di parecchie migliaia di euro (e sul prezzo, e su eventuali interventi futuri). Nell’articolo che segue proporremo un approfondimento sulla consulenza compravendita immobiliare, dedicando il necessario spazio sia all’elemento urbanistico che a quello amministrativo-legale.


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Che cos’è la consulenza compravendita immobiliare

La consulenza compravendita immobiliare è il contributo di natura prettamente informativa (ma in certi casi operativa) che gli esperti apportano durante la compravendita immobiliare, e rivolto principalmente a chi acquista un immobile.

Molto banalmente, è il lavoro di ricerca di informazioni relative all’immobile che viene condotto da professionisti in campo legale, contrattuale, urbanistico, finalizzato a una piena consapevolezza delle caratteristiche dell’immobile stesso. Consapevolezza che è assolutamente necessaria per elaborare una proposta di acquisto equilibrata e, nella peggiore delle ipotesi, evitare l’acquisto di immobili a commerciabilità limitata, o gravati da problemi tali da giustificare la rinuncia all’investimento.

La consulenza compravendita immobiliare è quindi un servizio molto utile, anzi addirittura irrinunciabile, visto l’inasprimento della normativa e la probabilità – piuttosto elevata, purtroppo – di acquistare immobili non regolari. E’ quindi uno strumento di tutela dell’acquirente anche rispetto a un comportamento poco trasparente del compratore, che tende spesso a nascondere le caratteristiche negative dell’immobile e a sovrastimare le caratteristiche positive.

I vantaggi della consulenza

I vantaggi principali della consulenza sono essenzialmente due.

  • Consente di scoprire in anticipo elementi tali da diminuire il valore o la commerciabilità dell’immobile.
  • Previene irregolarità nella stesura del contratto di acquisto o in sede di rogito.

Sono tanti i profili di irregolarità che un immobile può avere. In primo luogo, di natura amministrativa e legale. Sull’immobile gravano ipoteche o diritti di terzi? Il rogito precedente ha leso i diritti di qualcuno (es. erede esclusi dal testamento)?



La consulenza consente di rispondere a queste domande.

Altri profili di irregolarità possono riguardano la posiziona urbanistica. Anzi, alla luce di alcuni recenti studi non è nemmeno tanto raro. Il riferimento, ovviamente, è agli abusi edilizi. I quali, sia chiaro, possono non essere evidenti, e a malapena visibili dalla planimetria presente in catasto, ma ugualmente in grado di inficiare la commerciabilità dell’immobile.

Per quanto riguardo la stesura del contratto, l’argomento è molto delicato. E’ sufficiente che il notaio ometta un particolare per porre in essere conseguenze legali, o di fruibilità dell’immobile. Ciò può accadere anche in assenza di cattiva fede, e anche in assenza di errori formali/sostanziali da parte del notaio. Semplicemente, i suoi poteri di verifica e analisi sono limitati.

I controlli urbanistici

In cosa consiste fattivamente la consulenza compravendita immobiliare? In realtà, si tratta di un insieme di indagini, controlli e verifiche. Essi riguardano sia gli aspetti urbanistici che quelli amministrativi e legali. Per quanto riguarda i controlli urbanistici, il tecnico consulente è chiamato a verificare:

  • Che i dati presenti in catasto corrispondono allo stato di fatto (visura e planimetria devono coincidere con le reali condizioni dell’immobile). In caso contrario, se non ci sono abusi, è sufficiente inoltrare alle autorità competenti una richiesta di aggiornamento della planimetria o dei dati in visura. Questa soluzione, a dire il vero abbastanza agevole, è praticabile solo se gli errori sono formali e non derivanti da irregolarità urbanistiche.
  • Che l’immobile non sia gravato da abusi edilizi, e che vi sia una corrispondenza stretta tra i progetti e il reale stato di fatto. Questo è un punto importante in quanto un rogito che interessa un immobile anche solo parzialmente abusivo è in realtà un atto nullo.
  • Che l’immobile contenga solo impianti a norma. Evenienza non scontata, anche se non sono stati mai registrati malfunzionamenti.



Il ruolo dell’avvocato prima dell’acquisto

agente Il ruolo dell’esperto legale, ovvero dell’avvocato, è molto importante in una prospettiva consulenziale, sia prima che durante l’acquisto.

Prima dell’acquisto, infatti, la consulenza fa emergere eventuali problemi di natura amministrativa e legale, capaci di contrarre il valore dell’immobile o, nei casi estremi, limitare la commerciabilità dello stesso. Tali profili di irregolarità possono coincidere con:

  • Vizi di proprietà. Per esempio, se la proprietà è frutto di una successione testamentaria che è escluso eredi legittimi, l’immobile di fatto potrebbe essere reclamato da questi ultimi.
  • Diritti di terzi sull’immobile. Il caso tipico consiste nella presenza di una ipoteca sull’immobile.

Il consulente, o per meglio dire l’avvocato, ha due strumenti per analizzare lo stato di un immobile dal punto di vista legale: l’ispezione ipotecaria e la consultazione degli atti. Grazie all’ispezione recepisce informazioni sommarie sugli atti che riguardano un immobile (trascrizioni a favore e contro), ma soprattutto gli estremi degli atti stessi. Una volta in possesso di tali estremi, può richiedere e visionare le versioni complete degli atti.

Il ruolo dell’avvocato durante l’acquisto

L’avvocato interviene non solo sul piano documentale ma anche su quello negoziale e contrattuale. Nello specifico, alla luce delle informazioni ricavate dall’analisi degli atti, certo con l’aiuto di un perito, supporta il compratore in fase di negoziazione del prezzo. E’ un contributo importante, in quanto consente, carte alla mano, di far risparmiare al cliente anche parecchie migliaia di euro.

L’avvocato offre un contributo importante anche in fase di stesura del contratto. Ovviamente, questo compito spetta al notaio, ma può anzi deve passare al vaglio di un esperto che rappresenti gli interessi delle parti, in questo caso del compratore. E’ sufficiente un dettaglio fuori posto, anche non determinato da errori o da cattiva fede, per porre in essere spiacevoli conseguenze dal punto di vista economico e legale.


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